Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu 2026: kto płaci, najemca czy wynajmujący?

Ostatnia aktualizacja: październik 2026

Październik to miesiąc, w którym telefony do właścicieli mieszkań dzwonią częściej. Rusza sezon grzewczy, piec nie chce się zapalić, grzejnik jest zimny, a w łazience od tygodnia kapie bateria. Pierwsze pytanie zawsze brzmi tak samo: kto za to zapłaci?

Odpowiedź daje przede wszystkim umowa najmu, a jeżeli umowa milczy, ustawa o ochronie praw lokatorów i Kodeks cywilny. Poniżej znajdziesz praktyczną listę napraw, procedurę zgłaszania awarii i gotowe zapisy, które warto mieć w umowie.

W skrócie: wynajmujący odpowiada za instalacje i większe elementy mieszkania (rury, piony, instalacja elektryczna, centralne ogrzewanie, wymiana pieca, okien i podłóg). Najemca odpowiada za bieżącą konserwację i drobne naprawy (malowanie, uszczelki, gniazdka, syfony, zatkany odpływ) oraz za wszystko, co zepsuł z własnej winy. Normalne zużycie nie obciąża najemcy.

Skąd biorą się zasady podziału napraw

Przy najmie mieszkania w grę wchodzą trzy źródła zasad:

1. Umowa najmu. Przy najmie od osoby prywatnej strony mogą w dużej mierze same ustalić, kto co naprawia. Konkretny zapis w umowie to najlepsza ochrona przed sporem.
2. Ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 6a-6e). Wymienia, za co odpowiada wynajmujący, a za co najemca, jak sporządzić protokół i co najemca robi po zakończeniu najmu. Jeżeli umowa nie reguluje napraw, to właśnie ta lista jest punktem odniesienia.
3. Kodeks cywilny (art. 662-666 i 675). Mówi o ogólnym obowiązku utrzymania mieszkania w stanie przydatnym do użytku, drobnych nakładach, zgłaszaniu usterek i zwrocie lokalu.

Dobra wiadomość: te przepisy układają się w logiczną całość. Właściciel dba o to, żeby mieszkanie nadawało się do mieszkania, a najemca o to, żeby go nie zniszczyć i na bieżąco o nie dbać.

Za co odpowiada wynajmujący

Zgodnie z art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów wynajmujący musi zapewnić sprawne działanie instalacji i urządzeń, które pozwalają korzystać z wody, gazu, ciepła i prądu. Do jego obowiązków należą w szczególności:

• naprawy i wymiana wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej, ciepłej wody, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania razem z grzejnikami i elektrycznej (bez osprzętu, czyli gniazdek i wyłączników),
• wymiana pieca grzewczego, okien i drzwi, podłóg, posadzek, wykładzin oraz tynków,
• remonty lokalu w zakresie, który nie obciąża najemcy,
• remonty budynku i pomieszczeń wspólnych oraz przywracanie uszkodzonej części budynku do poprzedniego stanu, niezależnie od przyczyny (straty zawinione przez najemcę pokrywa jednak najemca),
• wymiana zużytych elementów wyposażenia przed wynajęciem lokalu kolejnemu najemcy.

Do tego dochodzi Kodeks cywilny: wynajmujący wydaje mieszkanie w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymuje je w takim stanie przez cały czas najmu (art. 662 § 1 KC).

Za co odpowiada najemca

Art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów wymienia naprawy i konserwację, które obciążają najemcę. To między innymi:

• podłogi, posadzki, wykładziny, płytki i inne okładziny ścienne,
• okna i drzwi (bieżące naprawy i konserwacja),
• meble w zabudowie, łącznie z ich wymianą,
• urządzenia kuchenne i sanitarne, w które lokal jest wyposażony: kuchenki, podgrzewacze przepływowe, bojlery, wanny, brodziki, muszle klozetowe, zlewozmywaki i umywalki z syfonami, baterie i zawory, łącznie z ich wymianą,
• osprzęt i zabezpieczenia instalacji elektrycznej (gniazdka, wyłączniki, bezpieczniki), z wyjątkiem wymiany przewodów,
• piece węglowe i akumulacyjne, etażowe centralne ogrzewanie (z wymianą, jeśli nie zainstalował go wynajmujący na swój koszt),
• odpływy urządzeń sanitarnych do pionów, w tym bieżące usuwanie zatorów,
• malowanie lub tapetowanie ścian i sufitów, naprawy tynków, malowanie drzwi, okien, grzejników i mebli w zabudowie.

Kodeks cywilny dodaje prostą zasadę: drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę (art. 662 § 2 KC). Wymiana żarówki, uszczelki czy wężyka od prysznica to typowy przykład.

Ważne: lista z art. 6b mówi o wymianie niektórych urządzeń przez najemcę, na przykład baterii czy muszli. W praktyce przy najmie prywatnym często umawia się inaczej: najemca robi drobne naprawy, a wymianę zużytego urządzenia na nowe finansuje właściciel. Jeśli tak wolisz, zapisz to wprost w umowie.

Tabela: najczęstsze awarie i kto zwykle płaci

Tabela pokazuje typowy podział. Ostatecznie liczy się treść Twojej umowy i okoliczności konkretnej awarii.

Sprzęt AGD i meble od właściciela

Ustawa niewiele mówi o pralkach, lodówkach i zmywarkach, bo powstawała z myślą o mieszkaniach komunalnych. W najmie prywatnym zwykle przyjmuje się:

• zużycie i awaria bez winy najemcy obciążają właściciela, bo to jego sprzęt i element umówionego standardu mieszkania,
• uszkodzenie z winy najemcy (na przykład pralka zalana po przeładowaniu albo pęknięta szyba piekarnika) pokrywa najemca,
• bieżąca obsługa (odkamienianie, czyszczenie filtrów, rozmrażanie lodówki) należy do najemcy.

Najprościej rozstrzygnąć to jednym zdaniem w umowie i listą wyposażenia w protokole zdawczo-odbiorczym, ze stanem i zdjęciami każdego urządzenia.

Zużycie a uszkodzenie: gdzie przebiega granica

To najczęstsze źródło sporów przy zwrocie kaucji. Kodeks cywilny mówi, że najemca zwraca mieszkanie w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania (art. 675 § 1 KC).

Przykłady normalnego zużycia: lekko wytarte panele w przedpokoju po kilku latach, wyblakła farba, delikatne ślady po meblach, zużyta uszczelka.

Przykłady uszkodzenia: wypalone miejsce na blacie, dziury po kołkach w każdej ścianie bez zgody właściciela, porysowane drzwi przez psa, zalane szafki pod zlewem po nieusuniętym przecieku.

Bez protokołu i zdjęć z dnia przekazania kluczy trudno udowodnić, w jakim stanie mieszkanie było na początku. Szczegóły omawiamy w poradniku o protokole zdawczo-odbiorczym i w tekście o kaucji za mieszkanie.

Awaria w mieszkaniu: procedura krok po kroku

Dla najemcy

1. Zabezpiecz mieszkanie. Przy przecieku zakręć wodę, przy zapachu gazu zamknij zawór, otwórz okna i dzwoń na numer alarmowy 112 lub pogotowie gazowe 992.
2. Zgłoś usterkę niezwłocznie. Kodeks cywilny wymaga, żeby najemca zawiadomił wynajmującego o naprawach, które go obciążają (art. 666 § 1 KC). SMS lub e-mail ze zdjęciem zostawia ślad.
3. Udostępnij mieszkanie do oględzin i naprawy w uzgodnionym terminie.
4. Wyznacz termin, jeśli właściciel nie reaguje. Gdy naprawa obciąża wynajmującego, a bez niej mieszkanie nie nadaje się do używania, najemca może wyznaczyć odpowiedni termin, a po jego bezskutecznym upływie wykonać konieczne naprawy na koszt wynajmującego (art. 663 KC). Zachowaj faktury.

Nie potrącaj samodzielnie kosztów z czynszu bez porozumienia z właścicielem. To szybka droga do sporu o zaległości.

Dla wynajmującego

1. Reaguj szybko i potwierdź zgłoszenie. Krótka odpowiedź „przyjąłem, fachowiec będzie w czwartek” rozładowuje większość napięć.
2. Ustal przyczynę. Zdjęcia i opinia fachowca pozwalają ocenić, czy to zużycie, wada instalacji, czy uszkodzenie z winy najemcy.
3. Zapisz koszty i dokumenty. Faktura, zdjęcia przed i po, data zgłoszenia. Przydadzą się przy rozliczeniu kaucji albo gdy będziesz obciążać najemcę.
4. Uzgodnij wejście do mieszkania. Lokal jest w posiadaniu najemcy. Wchodź za jego zgodą i w umówionym terminie, chyba że chodzi o awarię grożącą szkodą.

Jak zapisać naprawy w umowie najmu

Ogólnik „najemca dba o lokal” nie wystarcza. Dobry zapis ma trzy elementy: zakres drobnych napraw, sposób zgłaszania awarii i zasady dla sprzętu od właściciela. Przykład:

Najemca dokonuje na własny koszt drobnych napraw i bieżącej konserwacji lokalu, w szczególności: wymiany żarówek, uszczelek i wężyków, udrażniania odpływów, naprawy osprzętu elektrycznego oraz konserwacji urządzeń zgodnie z instrukcjami producentów. Naprawy instalacji, wymianę zużytych urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu oraz naprawy niezawinione przez Najemcę wykonuje Wynajmujący. Najemca niezwłocznie zgłasza Wynajmującemu każdą awarię, pisemnie lub e-mailem, i udostępnia lokal w celu jej usunięcia.

Możesz też ustalić kwotowy próg, na przykład „naprawy do 150 zł pokrywa najemca”. To proste, ale warto dodać, że próg nie dotyczy szkód z winy najemcy.

W generatorze umowy najmu Lokato umowa zawiera już osobne paragrafy o obowiązkach wynajmującego (naprawy konieczne instalacji, sprawne działanie ogrzewania, wody, gazu) i najemcy (drobne naprawy zgodnie z art. 6b, niezwłoczne zgłaszanie awarii). Jeśli umowa już trwa, a chcesz doprecyzować zasady, przygotuj aneks do umowy najmu.

Koniec najmu: odmalowanie i rozliczenie

Ustawa przewiduje, że po zakończeniu najmu najemca odnawia lokal i wykonuje obciążające go naprawy (art. 6e), a strony rozliczają się na podstawie protokołu sporządzonego przy wydaniu mieszkania (art. 6c). Przy najmie prywatnym ten obowiązek często się modyfikuje, na przykład: „najemca zwraca lokal czysty, ściany bez trwałych zabrudzeń, odświeżenie po zużyciu leży po stronie wynajmującego”.

Kluczowe są dwa dokumenty: protokół z dnia wydania i protokół z dnia zwrotu. Różnica między nimi, pomniejszona o normalne zużycie, to podstawa do potrąceń z kaucji. Wzór i generator znajdziesz w poradniku o protokole, a całą procedurę zakończenia umowy w tekście wypowiedzenie umowy najmu.

Naprawy a podatek od najmu

Od 2023 roku przychody z najmu prywatnego rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W ryczałcie nie odlicza się kosztów, więc faktura za nowy piec nie obniży podatku. Ewidencja wydatków ma jednak sens: pokazuje realny zysk z mieszkania, pomaga zaplanować podwyżkę czynszu i jest dowodem przy rozliczeniu kaucji. Więcej o rozliczeniu przeczytasz w poradniku PIT-28 za najem.

Najczęściej zadawane pytania

Kto płaci za naprawę pieca gazowego w wynajmowanym mieszkaniu?

Wymiana pieca grzewczego należy według art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów do wynajmującego. Najemca odpowiada za bieżącą konserwację i drobne naprawy urządzeń, w które lokal jest wyposażony, jeśli umowa nie stanowi inaczej. Koszt pokrywa też najemca, gdy awaria powstała z jego winy.

Czy najemca musi malować mieszkanie przy wyprowadzce?

Ustawa przewiduje, że po zakończeniu najmu najemca odnawia lokal i wykonuje obciążające go naprawy (art. 6e). Przy najmie prywatnym strony mogą ustalić to inaczej w umowie. Najemca nie odpowiada natomiast za zużycie wynikające z prawidłowego używania (art. 675 Kodeksu cywilnego).

Co zrobić, jeśli wynajmujący nie chce naprawić awarii?

Najemca powinien niezwłocznie zgłosić usterkę, najlepiej na piśmie. Jeśli naprawa obciąża wynajmującego, a bez niej mieszkanie nie nadaje się do używania, najemca może wyznaczyć odpowiedni termin, a po jego bezskutecznym upływie wykonać naprawę na koszt wynajmującego (art. 663 Kodeksu cywilnego).

Czy można w umowie najmu przerzucić wszystkie naprawy na najemcę?

Przy najmie od osoby prywatnej strony mają dużą swobodę w podziale obowiązków, ale zapis powinien być konkretny i rozsądny. Ogólne przerzucenie wszystkiego na najemcę łatwo podważyć, a nie zmieni ono zasady, że najemca nie odpowiada za normalne zużycie.

Czy wynajmujący może odliczyć koszty napraw od podatku?

Od 2023 roku przychody z najmu prywatnego rozlicza się wyłącznie ryczałtem, w którym nie odlicza się kosztów. Wydatki na naprawy warto mimo to ewidencjonować, żeby znać realną rentowność mieszkania i mieć dowody przy rozliczeniu kaucji.

---

Porządek w naprawach z Lokato

Spory o naprawy zwykle nie wynikają ze złej woli, tylko z braku zapisów. Lokato pomaga mieć je pod ręką:

• umowa najmu z generatora z paragrafami o obowiązkach obu stron,
• protokół zdawczo-odbiorczy z listą wyposażenia, stanem liczników i istniejącymi usterkami,
• ewidencja wydatków z kategorią „Naprawa / Konserwacja”, przypisana do konkretnego mieszkania,
• śledzenie płatności i przypomnienia o czynszu.

Plan darmowy obejmuje 1 nieruchomość i generowanie umów PDF. Załóż konto w Lokato za darmo →

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach spornych skonsultuj się z prawnikiem.